Nachfrage hoch, Energie knapp
Der Logistikimmobilienmarkt in Deutschland kommt wieder in Bewegung. Getrieben wird er von einem wiedererstarkten E-Commerce sowie neuen Nutzern aus den Bereichen Data Center und Defence. Doch wer wachsen will, braucht Flächen in der richtigen Lage – und vor allem Strom.
Nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate bleibt die Logistik die gefragteste Assetklasse. Auch die Investorennachfrage zeigt sich weiter robust. „Der Markt funktioniert“, fasst Christopher Raabe die Performance des Logistikimmobilienmarkts in seiner Keynote beim Ramp-One-Event in Hamburg zusammen. Er tue dies allerdings vor allem bei kleineren und mittleren Volumina, so der Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNP Paribas Real Estate weiter.
Wir arbeiten immer noch zu viel nebeneinander. Co-kreative Prozesse müssen zur Regel werden. Alexander Handschuh, DStGB-Sprecher
Die Klasse von 10 bis 25 Millionen Euro knackte erst zum dritten Mal überhaupt die 1-Milliarde-Euro-Marke. Deals zwischen 50 und 100 Millionen Euro legten um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Das Segment von 25 bis 50 Millionen Euro stellte mit knapp 1,8 Milliarden Euro einen Rekord auf – 42 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt.
Gleichzeitig berichtet Raabe von spürbarem Rückenwind auf dem Nutzermarkt. Bundesweit registriert er „deutliches Wachstum“ und insgesamt mehr Vertragsabschlüsse. So startete das erste Quartal 2026 in den meisten Topmärkten mit zweistelligen Wachstumsraten. Raabe beziffert die Entwicklung mit plus 14 Prozent für 2025 sowie plus 30 Prozent im ersten Quartal 2026 – jeweils gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
E-Commerce als Treiber
Treiber ist vor allem der Onlinehandel. Der E-Commerce-Verband BEVH verzeichnete für 2025 in Deutschland ein Wachstum von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ein Grund ist, dass die Aufhebung der Zollfreigrenze die Expansionspläne asiatischer Onlinehändler weiter befeuert. Schon heute haben Shein, Temu, AliExpress & Co. einen Anteil von rund 30 Prozent am gesamten Umsatzwachstum. Um die Nachfrage zu bedienen, will Shein in Polen ein 470.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum bauen. Auch Deutschland ist als Standort attraktiv, wie Logivest-CEO Kuno Neumeier auf dem mit 400 Teilnehmenden zum wiederholten Mal ausverkauften Branchentreffen berichtet: „Für Nordrhein-Westfalen kamen im vergangenen Jahr rund 85 Prozent aller Vermietungsanfragen von asiatischen Händlern.“
Defence: 15 Millionen Quadratmeter Marktpotenzial
Auch der Defence-Sektor kommt ins Rollen. Im Zuge des Programms „Readiness 2030“ will die EU ihren Wehretat bis 2030 auf 800 Milliarden Euro jährlich erhöhen (plus 145 Prozent gegenüber 2024). Daraus leitet Garbe-Industrial-Geschäftsführer Jan Dietrich Hempel für die EU ein institutionelles Marktpotenzial von knapp 15 Millionen Quadratmetern ab – rund 4 Millionen Quadratmeter davon in Deutschland, das vor Frankreich und dem Vereinigten Königreich am meisten profitieren würde. Regional bieten sich in Kontinentaleuropa besonders die Niederlande sowie west- und südwestdeutsche Regionen an. Sie verfügen über eine hohe Konzentration relevanter Unternehmen, gewachsene industrielle Strukturen, eine gute Infrastruktur und eine enge Vernetzung entlang der Wertschöpfungsketten.
Stadtnahe Freiflächen bleiben limitierender Faktor
Nur eines könnte die Ausbreitung des E-Commerce- und Defence-Sektors bremsen: der Flächenmangel. Dabei wird nach Ansicht von Julian Krux, Director Logistics bei Segro in Deutschland, die Nähe von Logistikimmobilien zu urbanen Zentren immer wichtiger. In Zeiten hoher Energiepreise und strenger ESG-Vorgaben sind Wegstrecken und Verkehrsvermeidung wichtige Faktoren. Brownfields gewinnen daher an Bedeutung. „Sie bieten häufig sehr gute Lagen, Revitalisierungen können ressourceneffizienter sein als Neubauten, und es lassen sich flexible, anpassungsfähige Einheiten realisieren.“
Doch Brownfields sind hart umkämpft. „Für Kommunen stellt sich die Frage, welche Logistik eine Stadt wirklich braucht“, sagt Alexander Handschuh, Sprecher des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB). Schließlich müssen nicht alle Logistiknutzungen zwingend immer stadtnah sein.
Zudem regt Handschuh an, Regionen mit zunehmend knappen Flächen „aufzuräumen“: „In regionaler Zusammenarbeit könnten Anfragen im Raum sortiert werden, um Flächen für die letzte Meile freizuhalten.“ Dabei plädiert Handschuh für ein engeres Miteinander zwischen öffentlichem Sektor und Wirtschaft: „Wir arbeiten immer noch zu viel nebeneinander. Co-kreative Prozesse müssen zur Regel werden.“
E-Mobilität wird Standard
Hart umkämpft ist derzeit auch der Zugang zu ausreichend Energie. Für Sebastian Betz, geschäftsführender Gesellschafter bei LIP Invest, ist klar, dass der Bedarf künftig erheblich steigen wird. „Nur weil das Thema ESG in der öffentlichen Wahrnehmung in den Hintergrund gerückt ist, kann man es noch lange nicht ignorieren – ganz im Gegenteil.“ Eine Logistikimmobilie werde nur dann erfolgreich sein, wenn die Energieinfrastruktur als Teil der Mikrolage auf die Anforderungen der Zukunft vorbereitet ist. Automatisierung, E-Mobilität, Digitalisierung und eine klimaschonende Wärmeversorgung können nur funktionieren, wenn die Energiezufuhr gesichert ist. „Die klassische Due Diligence, bestehend aus Lage, Mietvertrag und Gebäudequalität, war gestern. Heute umfasst eine Ankaufsprüfung immer auch die Bereiche Energie und Infrastruktur“, so Betz.
KI lässt Rechenzentren boomen
Viel Energie benötigen auch Rechenzentren. Das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) verfolgt mit der im März beschlossenen „Nationalen Rechenzentrumsstrategie“ das Ziel, die Rechenkapazitäten in Deutschland bis 2030 zu verdoppeln. Kapazitäten für künstliche Intelligenz (KI) und High-Performance Computing (HPC) sollen vervierfacht werden.
„Die Immobilienbranche wird derzeit von Anfragen überrannt“, berichtet Martin Zunken, Head of Data Center beim Bremer Immobilienberater Robert C. Spies. „Langfristige Mietverträge, eine hohe Bonität der Mieter, geringe Leerstandsrisiken und hohe Nachfrageüberhänge machen Vermietungen an Betreiber von Data Centern attraktiv“, sagt Martin Birkert, Chief Country Officer Germany bei der MLP Group. Aber auch hier gilt: Die Energieverfügbarkeit ist von entscheidender Bedeutung.
Wichtig ist auch die Daten- und Betriebssicherheit. Ein anerkanntes Gütesiegel dafür ist die WiredScore-Zertifizierung. Als eine der ersten Logistikimmobilien hierzulande wurde ein Objekt des Projektentwicklers Four Parx nahe dem Frankfurter Flughafen ausgezeichnet. Neben der Internetverbindung für bandbreitenintensive Anwendungen wurden unter anderem die Ausstattung mit Nachhaltigkeitstechnologien (zum Beispiel Smart Metering, E-Ladeinfrastruktur), ein robustes infrastrukturelles Setup sowie die Möglichkeit bewertet, zukünftige Technologien flexibel integrieren zu können.
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien bleibt hoch – auf dem Investment- wie auf dem Nutzermarkt. Defence, Data Center und E-Commerce machen Druck. Entscheidend wird sein, ob Kommunen, Entwickler und Nutzer die Engpässe bei Flächen und Energie schneller beheben, als die Nachfrage wächst. (tof)
